Что сдерживает развитие рынка ИЖС в СочиНа фоне резкого взлета цен в Сочи на квартиры и апартаменты среди жителей и гостей курорта растет интерес к индивидуальному жилищному строительству.

     Места под возведение такого жилья в городе еще есть. Однако эксперты отмечают высокую себестоимость строительства частных домов в Сочи, сложные геологические условия и массу проблемных с юридической точки зрения земельных участков. По итогам декабря 2024 года средняя стоимость частных домов, выставленных на продажу в Сочи, составила 32,2 млн руб. С января по декабрь 2024 года средняя стоимость сократилась на 44,6%, что в абсолютных значениях составило 25,9 млн руб. Такие данные приводит пресс-служба агентства недвижимости «Оникс-Недвижимость».В начале 2024 года средняя цена на дом в Сочи составляла 58,1 млн руб. Заметное падение началось в конце зимы. В феврале дома предлагались в среднем за 45 млн руб., что на 13 млн меньше январского уровня. В марте показатель снизился до 36,7 млн руб. С декабря 2023 по декабрь 2024-го — средняя стоимость объекта в сегменте снизилась на 42,2%, или 23,5 млн руб. Эксперты «Оникс-Недвижимость» связывают динамику с общей коррекцией цен и изменением структуры спроса.В январе 2025 года на рынке Сочи представлено 2,9 тыс. объектов со статусом ИЖС.Бесплатный курс по фронтенд-разработке от Яндексаfaviconstart.practicum.yandexПерейтиСовладелец и коммерческий директор группы компаний «АСК», эксперт по загородной и курортной недвижимости Анна Исаева отмечает высокую себестоимость строительства индивидуальных домов на курорте.

        Стройматериалы выходят дороже примерно на 15-20% из-за сложности их доставки по горному серпантину.По словам Анны Исаевой, себестоимость строительства в Сочи зависит от выбранной технологии и в среднем составляет 40-45 тыс. руб. за кв. м, с учетом рентабельности строительной компании цена вырастает до 60-80 тыс. руб. за «квадрат».

      При строительстве дома своими силами (самостоятельный найм исполнителей и снабжение объекта стройматериалами) можно уложиться в 35 тыс. руб. за кв. м. Разброс цен за сотку земли — от 500 тыс. до нескольких миллионов руб., в зависимости от расположения участка и прочих условий.Кроме того, эксперт обращает внимание и на сложные геологические условия: в Сочи нередки оползни и землетрясения. Например, в 2021 году оползень снес целый коттеджный поселок «Горная поляна» в селе Сергей-поле рядом с Дагомысом. В декабре 2024 года от оползня пострадали пять домов в селе Бестужевском Адлерского района.Предугадать место схождения оползня практически невозможно, поскольку вся территория предгорий Сочи является оползневым районом. На равнинной местности другая беда: там разливы рек часто становятся причиной затопления домов и даже целых районов.«В гористой местности и в сейсмоопасном регионе необходимо возводить свайный фундамент, монолитные сваи должны быть забурены до коренной породы (аргелита), а это в среднем 6-8 м в глубину.

      Качественный монолитный фундамент на сваях может составлять до 30-35% от общей стоимости дома»,— комментирует эксперт. 

      Еще одной проблемой для собственников индивидуальных жилых участков в Сочи госпожа Исаева называет, как ни странно, национальный парк. По данным собеседницы «Ъ-Сочи», с 2021 года по уголовному делу о незаконном выводе 4 тыс. га земли из состава нацпарка арестовано 11 тыс. индивидуальных участков. За первые 1,5 года следствия было изъято 650 участков, суды продолжаются, а собственники лишаются честно приобретенной земли.«Достаточное количество таких проблемных участков, которые находятся на территории нацпарка или на землях лесфонда, где запрещено строительство, сегодня выставлено на продажу по цене ниже рыночной. Иногородние покупатели, незнакомые с ситуацией, могут попасть в эту ловушку и приобрести спорный объект недвижимости»,— предостерегает Анна Исаева.Ближе к морю — выше ценаСогласно данным статистики, которые «Ъ-Сочи» предоставили эксперты Macon, в 2019-2021 годах ввод ИЖС в Сочи составлял 128-155 тыс. кв. м/год. В 2022-м показатель резко вырос до 802 тыс. кв. м. В 2023-м он составил 533 тыс. кв. м, а по итогам шести месяцев 2024 года — только 62 тыс. кв. м.Как отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, всплеск ввода в 2022-23 годах был стимулирован программой упрощения процедуры регистрации. «В тот период были поставлены на учет и введены в эксплуатацию ранее построенные дома. И хотя после пандемии интерес к сегменту ИЖС действительно вырос, тем более в курортном Сочи, все же динамика, по нашим оценкам, была не столь бурной»,— комментирует госпожа Змиевская. 

     По словам Анны Исаевой, индивидуальные жилые участки в Сочи очень маленькие — в основном, 4-6 соток. Скупается буквально все: участки даже в очень отдаленных селах и садовых некоммерческих товариществах (СНТ) с неудовлетворительной транспортной доступностью, полным отсутствием видовых характеристик, без водоснабжения и даже с юридическими проблемами. Основное условие быстрой продажи — низкая цена. Зато в Сочи газифицированы почти все села и СНТ. По наблюдениям эксперта, газ проложен даже туда, куда трудно проехать на автомобиле. Правда, подключение к газу домовладения от уже проложенной поселковой трубы стоит от 350 тыс. руб.Мест для строительства индивидуальных домов на всей территории Большого Сочи еще достаточно, если брать во внимание села и СНТ в предгорьях, отмечает эксперт. 

     При этом в селах, расположенных сравнительно близко от моря, сотка в среднем стоит от 1 до 2 млн руб. В селах, отдаленных от побережья на 15-20 км (если не брать во внимание всю территорию Большого Сочи до Магри), в среднем участок может стоить 800-900 тыс. руб. за сотку., минимальная цена — 600 тыс. руб./сотка. По данным госпожи Исаевой, готовые дома площадью 100-200 «квадратов» на вторичном рынке продаются в среднем от 15 до 50 млн руб., наибольшим спросом пользуются объекты до 20 млн руб. Дорогие домовладения далеко от моря продать проблематично. Срок их экспозиции может достигать даже 5-7 лет.Коттеджи не для крупныхНаряду с точечным ИЖС на рынке жилья Сочи есть и организованные коттеджные поселки. Но таких сравнительно немного, и все они небольшие по площади — в среднем не более 3-5 га, отмечает Анна Исаева. Собеседница издания объясняет это тем, что свободные участки большой площади под застройку на равнинной местности найти затруднительно.По оценкам Ольги Змиевской, под строительство одного или нескольких коттеджей мест достаточно много. Но это довольно разрозненное точечное предложение. В результате на рынке Сочи порядка 400 подобных проектов. Однако большинство представляют собой застройку, в составе которой до 5-7 коттеджей. Полноценными проектами их назвать сложно.Как отмечает госпожа Змиевская, крупные земельные лоты в Сочи в первую очередь стремятся отдать под строительство апарт-отелей, либо жилых комплексов. Для застройщиков такие сегменты более привлекательны в сравнении с ИЖС. Рядом с морем коттеджных поселков почти нет, а основное предложение сконцентрировано на удалении 2 км от моря и более.Реклама — продолжение нижеВ основном коттеджи в Сочи строят частные лица, реже — небольшие местные компании. Крупные игроки редко идут в этот сегмент, предпочитая работать с более ликвидными квартирами и апарт-отелями. Диапазон цен очень широкий.

    Стоимость главным образом зависит от локации, а также площади, качественных характеристик, отделки и состава меблировки. Средний бюджет коттеджа, по оценкам Ольги Змиевской, составляет порядка 50 млн руб. 

    " Сегодня исторический день. На внеочередной сессии Городского Собрания Сочи утвержден Генеральный план развития курорта, который определил будущее нашего города до 2044 года.

     В Год архитектуры завершена трёхлетняя работа над этим масштабным документом, который прошел согласование в пяти краевых и семнадцати федеральных министерствах и ведомствах. При разработке Генерального плана учтены все национальные проекты и государственные программы развития Сочи, утвержденные Президентом России Владимиром Владимировичем Путиным и губернатором Краснодарского края Вениамином Ивановичем Кондратьевым. 

     По поручению главы региона в документе отражены все зоны возможных подтоплений и оползней, приняты меры по ограничению жилищного строительства, определены участки под новые социальные объекты, стратегии развития инженерных и транспортных сетей, защиты береговой полосы и зелёного каркаса. Важнейшая часть работы – общественные обсуждения. В них приняли участие 430 тысяч сочинцев,

     Генплан учитывает шесть тысяч предложений наших жителей по улучшению инфраструктуры микрорайонов и отдалённых населённых пунктов. Такой комплексный подход применен впервые, и я благодарен каждому из вас за неравнодушие и любовь к родному городу! Утверждение главного градостроительного документа курорта стало финальной точкой нашего Года архитектуры. Совместно нам предстоит большая работа по его реализации в интересах каждого жителя и наших соотечественников, которые приезжают в Сочи на отдых. " 

                                                                                                                                                                                                                                  А. Копайгородский

       Одна из самых злободневных тем для сочинских застройщиков - введение запрета на возведение новых высоток, что связано с разработкой нового Генплана города. Этот документ должен кардинально изменить вектор развития самого известного российского курорта. Корреспондент "РГ" узнал у председателя Городского Собрания Виктора Филонова, каким станет Сочи в ближайшие годы.

     - Главное - сохранить город как курорт для всех жителей России. Приоритетом станут развитие санаторно-курортного блока с круглогодичным качественным сервисом и дальнейшее совершенствование сферы услуг, - пояснил Филонов.  По мнению председателя горсобрания, превращение Сочи в густонаселенный мегаполис стало главной проблемой курорта в последние годы. Резкий рост численности жителей пагубно сказался на инфраструктуре, которая не рассчитана на такое количество горожан. Извечной проблемой Сочи стали автомобильные пробки, нехватка поликлиник, школ и детских садов. 

      Лучшие участки земли застройщики выкупили под строительство жилых многоэтажек, что привело к нехватке номеров в гостиницах (спрос обошел предложение) и росту цен в отелях. Сочи из федерального курорта для всех россиян начал превращаться в мегаполис. Эту тенденцию власти хотят остановить с помощью нового Генплана.В Сочи граждане предпочитают покупать недвижимость и жить, а не приезжать отдыхать .

     За последние 100 лет у Сочи было три Генплана - 1933, 1967 и 2009 годов, - продолжает Виктор Филонов. - В первых двух главным посылом было то, что Сочи - природно-климатический и бальнеологический курорт. Исходя из этого город развивался и строился в то время. Последний Генплан был больше ориентирован на проведение Игр-2014 и строительство олимпийских объектов.

      Нынешний документ вернет вектор развития Сочи в курортное русло и будет действовать до 2044-го.По словам председателя Городского Собрания, на разработку Генплана потребуется два года - к его формированию уже приступили специалисты Научно-исследовательского института перспективного градостроительства (расположен в Санкт-Петербурге). Кстати, именно эта организация ранее разрабатывала Генплан Краснодара. Еще один год уйдет на выработку правил землепользования и застройки (ПЗС), необходимых для нормального функционирования Генплана. Запрет на возведение многоэтажек в Сочи сохранится все это время.В частности, при строительстве гостиницы минимальная площадь земли, которую разрешат отвести под нее, составит один гектар. Это необходимо для того, чтобы сохранить территории с зелеными насаждениями и не допустить бесконечного роста количества крохотных гостевых домов, где туристу предоставляют минимальный набор услуг, а на территории отеля даже машину поставить негде. Кроме того, строить жилые многоэтажки можно будет только в комплексе со школами, поликлиниками, детсадами и транспортной инфраструктурой. Над нормативными документами работает не только Городское Собрание, но и мэрия.- Совместно с депутатским корпусом мы обсуждаем создание механизма обязательного озеленения при строительстве объектов на территории Большого Сочи, - заявил на одном из недавних совещаний глава курорта Алексей Копайгородский.

     - Будут разработаны и приняты изменения в Правила землепользования и застройки и местные нормативы градостроительного проектирования. Обязательной нормой станет высадка не менее 200 деревьев и 1000 кустарников на одном гектаре территории. Законодательно будут определены видовой состав и возраст саженцев для компенсационного озеленения. Это позволит сохранить зеленый каркас курорта, что в полной мере соответствует идеологии и целям муниципального Года экологии, который мы объявили в 2022-м.

      Виктор Филонов: Приоритетом станет развитие санаторно-курортного блока и дальнейшее совершенствование сферы услуг. Стоит также отметить, что в новом Генплане обозначат все зоны подтопления в Сочи, и дальнейшее развитие города будет идти с учетом особенностей этих территорий.Кроме того, сейчас на курорте актуализируют схемы водоснабжения и водоотведения. Муниципальные власти заключили специальный контракт с проектным институтом на формирование документа, который будет готов в конце 2022 года. Он станет основанием для масштабного строительства системы отвода ливневых вод.Также МУП "Водосток" проводит большую работу, чтобы принять на баланс бесхозные ливневые системы. С начала года предприятие получило в хозяйственное ведение более восьми километров сетей, ведется передача еще 36 километров. А всего на балансе у "Водостока" - 273 километра сетей ливневой канализации.

      Главной точкой роста Сочи, в соответствии с новым Генпланом, станет Лазаревский район. А в центральной части создадут единую пешеходную зону, которая протянется от реки Сочи до Мацесты. В рамках этой работы уже началась реконструкция парка Ривьера. Также началось строительство пешеходного моста через реку Сочи, который обещает стать настоящим архитектурным украшением города: уникальный переход сделают в форме листа растения.Историческими зонами города с особо охраняемыми объектами вполне закономерно будут Курортный проспект и Приморская набережная - здесь больше всего монументов и памятников архитектуры.      Также в центральной части Сочи сосредоточат развлекательные комплексы.По мнению экспертов, после того как новый Генплан вступит в силу, он окажет колоссальное влияние на стоимость недвижимости на курорте. Строительство многоэтажек в прежних масштабах уже вестись не будет, предпочтение отдадут гостиницам. При этом спрос на квартиры и дома не уменьшится, соответственно, цена квадратных метров продолжит расти. Ведь переехать в Сочи - мечта многих россиян.

     КонкретноПо новому Генплану Сочи уже определено восемь территорий развития курорта, каждая из которых имеет свои особенности. Будут усилены такие направления, как бальнеология, пляжный отдых, грязелечение, горно-климатическое направление и другие. 

     Эти территории: Магри, Лазаревское, Головинка, Дагомыс, Сочи, Адлер, Красная Поляна, Хоста.